在樓市下行、地價高起的情況下，房企的資金收緊，“高周轉”模式帶來的好處顯而易見。不但降低投資風險性與資金融資成本，同時加速企業(yè)規(guī)模擴張，提升市場占有率、品牌價值、群眾認知度、資本市場關注度等等。

但是，項目開發(fā)時間被無限的擠壓，質量問題層出不窮。如何降低“高周轉”模式伴生的弊端，成為一個重要的議題！

01、工程現(xiàn)狀

02、設計變更

設計零變更是一個美好的愿景，如何將變更管理流程由傳統(tǒng)的低效、周期長、成本高改造成高效、及時、造價合理的動態(tài)控制、有序管理？

設計變更原因：設計錯漏、設計不到位、設計不滿足國家規(guī)范或建設單位建設標準、設計調整、規(guī)范標準發(fā)生改變、因自然因素及其他因素而進行的設計改變、以及現(xiàn)場條件與設計不符導致無法施工等。

03、無效成本

無效成本是指在項目實施過程中，對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，不能得到客戶的認同和補償，或降低了產(chǎn)品投入產(chǎn)出比的成本支出，嚴重影響投資收益，是一種成本浪費。降低無效成本，是最直觀的項目利潤增加凈值。因此控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本最直接、最有效的方法，應當引起管理者的重視。

無效成本的產(chǎn)生貫穿于整個項目的建設階段。將無效成本按照產(chǎn)生的部門和工作環(huán)節(jié)可分定位及策劃、設計、招標采購、施工、預結算等五個方面，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本、價值的關鍵階段。根據(jù)德國索默爾（Hans Rolf Sommer）博士對工程項目不同階段對成本的影響程度的結果表明：設計階段，對成本造價的影響占比為42.6%。

設計階段無效成本分類表：

04、解決方案

從問題源頭出發(fā)，管控設計圖紙質量，是降低設計變更及解決無效成本浪費的重要措施，需認真對待。

精細化審圖、綜合圖（精細化設計）是設計成果的最后一道關口，能夠最大限度避免圖紙的設計錯漏、各專業(yè)矛盾、深度不足等原因產(chǎn)生的無效成本消耗。有條件的甚至可以引入BIM（建筑信息模型）進行碰撞檢查或模擬施工。

精細化審圖

從設計、工程、成本、營銷、物業(yè)角度對土建施工圖紙進行全視角的嚴格審查。

內容應包含但不局限于：方案一致性與否、施工圖紙內容遺漏、設計錯誤、設計缺陷、違反國家規(guī)范、違反建設單位集團標準、成本敏感點、客戶敏感點、跨專業(yè)交圈的錯漏碰缺等問題。

不僅要提出審查意見并提供解決方案，同時監(jiān)督設計院對圖紙的修改情況。

綜合圖

按集合設計理念，統(tǒng)籌建筑、結構、水電、精裝修及部分二次深化圖紙。

結合現(xiàn)場施工要求，對原施工圖進行精細化審圖、優(yōu)化設計，實現(xiàn)構件標準化，點位人性化、精確化，滿足一次土建及二次精裝修的綜合性土建施工圖。

BIM（建筑信息模型）

根據(jù)施工圖紙進行BIM三維建模，進行碰撞檢測，發(fā)現(xiàn)并有效優(yōu)化機電與機電、土建與機電管線的碰撞,提高機電安裝的合理化和使用率，減少后期的返工，以數(shù)據(jù)指導現(xiàn)場施工，以實現(xiàn)節(jié)人、節(jié)材、節(jié)時的目的。

主要的服務內容包括：進行碰撞檢查，優(yōu)化施工圖設計，提供3D軸測圖、平面圖、剖面圖; 根據(jù)設計圖紙搭建建筑結構及水暖電模型; 完成建筑結構、水暖電綜合管線模型中的碰撞檢查; 對管線復雜或凈高要求嚴格的部位進行詳細模擬。