隨著我國(guó)汽車保有量的連年增長(zhǎng)，地下車庫(kù)已經(jīng)成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不可或缺的配套設(shè)施。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般地下車庫(kù)面積占項(xiàng)目總建筑面積的20%-25%，地庫(kù)建安成本所占整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的比例也較大（以西安為例，約占15%～20%），所以對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行合理優(yōu)化，在滿足功能需求的前提下盡可能減少不必要的成本投入，具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

由于車庫(kù)影響了項(xiàng)目的地下基礎(chǔ)部分，常常在項(xiàng)目初期要占據(jù)大量資金成本，并影響工期及開(kāi)盤預(yù)售等各個(gè)節(jié)點(diǎn)； 地庫(kù)的設(shè)計(jì)優(yōu)化對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響十分可觀，且具有較大的彈性空間。因此地庫(kù)設(shè)計(jì)方向、優(yōu)化控制點(diǎn)也是甲方控制成本及提升收益的關(guān)鍵之一。

關(guān)于如何找到車位的盈虧平衡點(diǎn)？

根據(jù)同辰建筑過(guò)往服務(wù)的項(xiàng)目來(lái)分析，一般住宅項(xiàng)目居多，而高層住宅的戶型和占比更高。這樣導(dǎo)致規(guī)劃要求的車位配比要求會(huì)提高，以滿足小區(qū)業(yè)主的日常停車需求。如果地下室停車設(shè)計(jì)不夠飽和，銷售又不理想，那地下車位要賣多貴才能避免虧損？

這就需要找到車位的盈虧平衡點(diǎn)。例如，假設(shè)普通兩層車庫(kù)建安成本單方造價(jià)約為2500元/㎡，單車位面積按照35㎡進(jìn)行預(yù)估，那么得出一個(gè)車位的建安成本約為：2500*35=8.75萬(wàn)元，加上營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等，一個(gè)車位若要不虧損，售價(jià)至少要在10萬(wàn)元以上。 因此隨著市場(chǎng)車位需求量的增加，在地下室設(shè)計(jì)中要尋找更多能產(chǎn)生溢價(jià)的銷售點(diǎn)，以減少投入更多的資金成本，讓可售車位逐步由售價(jià)不高銷售利潤(rùn)低甚至賠錢的狀態(tài)向高利潤(rùn)過(guò)渡，最終達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的獲利目的。

一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地在一線城市市區(qū)中，車位預(yù)售價(jià)格都普遍偏高，例如深圳車位預(yù)售價(jià)格可達(dá)10~15萬(wàn)，上海的車位價(jià)格甚至達(dá)到20~40萬(wàn)，足以體現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求以及城市居民對(duì)停車位的關(guān)注。在項(xiàng)目地下車庫(kù)設(shè)計(jì)中，通過(guò)子車位、微型車位、豪華型車位等形式的設(shè)計(jì)，既可以滿足小區(qū)業(yè)主對(duì)車位的使用需求，同時(shí)也增加了開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目溢價(jià)點(diǎn)。

對(duì)地下車庫(kù)優(yōu)化評(píng)價(jià)的指標(biāo)：?jiǎn)诬囄幻娣e控制

在建筑地下室設(shè)計(jì)中，我們經(jīng)常接觸到“提升停車效率”、“停車布局需緊湊”的術(shù)語(yǔ)。停車效率的定義：停車效率簡(jiǎn)單而言就是單車位的面積。地下車庫(kù)的停車效率  = 地下總建筑面積/總停車數(shù)，總建筑面積不包括自行車庫(kù)面積、贈(zèng)送業(yè)主的地下面積且不包括因特殊條件或地域條件設(shè)置的設(shè)備房。

整體來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化主要著眼于減少平均車位面積和降低建安成本。平均車位面積（地下車庫(kù)面積÷總車位數(shù)）直觀反應(yīng)了地下車庫(kù)設(shè)計(jì)的優(yōu)劣。一般普通住宅非人防車庫(kù)單車位面積需控制在32㎡以內(nèi)，有人防的車庫(kù)單車位面積會(huì)提高2㎡～3㎡，在實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中某些高端項(xiàng)目考慮豪華車位占比的情況此值還可適當(dāng)提高。

從近年涉及的多個(gè)項(xiàng)目來(lái)分析，地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)存在很多不盡合理的問(wèn)題，比如柱距不合理、防火分區(qū)設(shè)置不合理、附屬設(shè)備房擠占停車位、出入口坡道太寬、車道寬度偏大、地庫(kù)輪廓不合理等問(wèn)題，導(dǎo)致降低了車庫(kù)的停車效率，增加了車庫(kù)的無(wú)效成本投入。

針對(duì)上述問(wèn)題，筆者對(duì)以往的車庫(kù)優(yōu)化項(xiàng)目并結(jié)合同辰建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行了梳理總結(jié)，整理提煉出地下車庫(kù)經(jīng)濟(jì)性設(shè)計(jì)的主要優(yōu)化要點(diǎn)，供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)優(yōu)化參考。

1、規(guī)劃方案階段優(yōu)化要點(diǎn)

1.1、在項(xiàng)目規(guī)劃方案階段，如綠地率、車位配比、樓棟間距、人防設(shè)置要求、設(shè)備房提資、車庫(kù)與單體的關(guān)系、銷售和開(kāi)發(fā)計(jì)劃、車庫(kù)層數(shù)等諸多因素對(duì)地下車庫(kù)范圍有著根本的影響，需綜合考慮，減小地下車庫(kù)的范圍以減少地下車庫(kù)配建面積、降低成本。

1.2、結(jié)合用地條件將地下車庫(kù)輪廓盡量做規(guī)整，減少異形、邊角空間，以提高車庫(kù)空間的利用率；根據(jù)車位數(shù)量、場(chǎng)地周邊道路等條件先合理確定車庫(kù)出入口位置及車道數(shù)量。

1.3、景觀方案布置應(yīng)考慮盡量減少覆土厚度，避免在車庫(kù)范圍內(nèi)布置喬木、高灌木等，可有效降低樓板荷載、降低車庫(kù)層高。

2、施工圖設(shè)計(jì)階段優(yōu)化要點(diǎn)

2.1、柱網(wǎng)尺寸是否經(jīng)濟(jì)合理，是影響地下車庫(kù)停車效率的關(guān)鍵因素之一。柱網(wǎng)尺寸與項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾?guī)范要求的最小車位尺寸、車道寬度和柱子寬度均有關(guān)系。在符合項(xiàng)目定位的前提下，應(yīng)力求控制最小柱網(wǎng)尺寸，避免空間浪費(fèi)、布置最多車位數(shù)。例如：有些商業(yè)綜合體的項(xiàng)目地下室柱網(wǎng)跟地上商業(yè)空間對(duì)應(yīng)，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)偏寬敞大氣（8.4m~10m），這種商業(yè)高端等對(duì)品質(zhì)有要求的項(xiàng)目情況下，柱網(wǎng)一般不做調(diào)整。

柱網(wǎng)跨度尺寸 =  車位寬度尺寸 + 柱子截面尺寸 + 抹灰層厚度

大柱網(wǎng)三個(gè)車位的柱網(wǎng)尺寸普遍設(shè)計(jì)為8400 × 8400mm，按《車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 100—2015》規(guī)定的小型車位尺寸2400 × 5300mm。 即3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位寬2400 ×3=7200mm，柱子截面一般為600 ×600方柱（優(yōu)化為寬扁柱500×600），柱子抹灰層厚度50mm（再加上施工預(yù)留尺寸50mm），則柱網(wǎng)尺寸可優(yōu)化為  7200+ 500 +100 =7800mm。再結(jié)合結(jié)構(gòu)專業(yè)對(duì)地下室柱網(wǎng)方案分析、經(jīng)濟(jì)性對(duì)比，可直接確定地下室的柱網(wǎng)尺寸，進(jìn)行柱網(wǎng)排布。

2.2、防火分區(qū)劃分對(duì)地下車庫(kù)的成本及停車效率也有一定的影響。防火分區(qū)數(shù)量盡量減少，輪廓盡量規(guī)整，以減少防火墻及防火卷簾的設(shè)置。2個(gè)疏散口可全部借用住宅樓梯，避免設(shè)置獨(dú)立的疏散樓梯。

2.3、附屬用房一般包括配電室、柴油發(fā)電機(jī)房、泵房及水池、報(bào)警閥間、換熱站、排煙機(jī)房、送風(fēng)機(jī)房等，盡量布置到停車效率低的區(qū)域，在符合規(guī)范及使用要求前提下將面積控制到最??；兩排一送”機(jī)房布置，可將兩部排煙風(fēng)機(jī)放置到一個(gè)排煙機(jī)房?jī)?nèi)，節(jié)省空間；風(fēng)機(jī)房的風(fēng)井?dāng)D占車位時(shí)，可將風(fēng)井底板抬高，底部?jī)舾邼M足2.2m即可停車。

2.4、規(guī)范規(guī)定：地下車庫(kù)內(nèi)車道、內(nèi)坡道最小寬度是單行車道3m，雙行車道5.5m，垂直車道兩側(cè)停車，車道最小寬度為5.5m，一般情況雙車道5.5m寬已經(jīng)能夠滿足后退式停車要求。

2.5、出入口汽車坡道寬度，雙向行駛時(shí)不應(yīng)小于7m，單向行駛時(shí)不應(yīng)小于4m 。（車庫(kù)規(guī)范4.2.4） 隨意加寬會(huì)出現(xiàn)車庫(kù)的無(wú)效面積，降低地下車庫(kù)停車效率；而隨意減少寬度，則會(huì)不滿足車庫(kù)規(guī)范要求，影響車輛出行使用功能。

2.6、地下車庫(kù)的出入口數(shù)量根據(jù)車庫(kù)的規(guī)模來(lái)定，出入口數(shù)量及寬度盡量按規(guī)范最低要求設(shè)置，設(shè)置偏多則降低停車效率，增加成本（據(jù)初步計(jì)算，地下車庫(kù)出入口每增加一個(gè)，帶來(lái)成本增加10萬(wàn)元左右）。

備注：車庫(kù)出入口及車道數(shù)量按車庫(kù)的機(jī)動(dòng)車總數(shù)量選取。需注意，當(dāng)居住建筑與非居住建筑共用車庫(kù)時(shí)，按非居住類建筑設(shè)置出入口。

2.6.1 關(guān)于具體的使用方面的問(wèn)題，需要結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定。

2.6.2 根據(jù)實(shí)際情況，應(yīng)考慮停車管理系統(tǒng)門口設(shè)備對(duì)出入口寬度的影響。

2.7、對(duì)于有人防的車庫(kù)，人防相鄰防護(hù)單元出入口盡量結(jié)合設(shè)置，人防出入口和汽車庫(kù)出入口盡量結(jié)合設(shè)置，防護(hù)單元的劃分應(yīng)與防火分區(qū)的劃分吻合避免跨越錯(cuò)位，進(jìn)而避免出現(xiàn)出口過(guò)多浪費(fèi)面積的現(xiàn)象。

2.8、地下車庫(kù)層高在滿足規(guī)范及正常使用前提下盡量降低以合理控制成本。層高主要跟結(jié)構(gòu)形式、機(jī)電管線布置、頂板厚度、地面做法等有關(guān)：

2.8.1 結(jié)構(gòu)形式普遍使用的較多是梁板結(jié)構(gòu)，條件允許可采用無(wú)梁樓蓋，在保證車庫(kù)凈高不變的情況下有效降低車庫(kù)層高。

2.8.2 結(jié)構(gòu)、管線（噴淋、通風(fēng)及電橋架等）應(yīng)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，管線相互避讓，減少交叉以節(jié)省空間。通常管線設(shè)計(jì)計(jì)算高度為：噴淋200mm（預(yù)留50找坡高度），通風(fēng)道350mm（預(yù)留50支架高度），電橋架150mm（另支架高度200）。通常情況下，有采暖管線設(shè)備管線留空800mm～1000mm，無(wú)采暖管線設(shè)備管線留空600mm～800mm，具體高度按實(shí)際車庫(kù)情況分析。

①風(fēng)管、電橋架、水暖管道在一般情況下盡量并行設(shè)置、避免垂直疊加（如無(wú)法避免時(shí)，交叉點(diǎn)應(yīng)遠(yuǎn)離主車道），上述管線可以考慮和車道垂直布置；

②風(fēng)管道盡量不要設(shè)置在車道正上方（庫(kù)內(nèi)車道凈高不應(yīng)低于2.2m，車位凈高不應(yīng)低于2m ）、直徑較大的管道可優(yōu)先設(shè)置在車位尾部不走人空間(參見(jiàn)下圖)；

③1.2米寬度以上的方形風(fēng)管底部必須設(shè)有自動(dòng)噴淋口（噴淋約占200高度），此情況對(duì)車庫(kù)凈高影響較大，需關(guān)注；

2.8.3 車庫(kù)頂板排水形式可采用結(jié)構(gòu)找坡。相較常規(guī)建筑墊層找坡做法，頂板結(jié)構(gòu)找坡排水效果更好，且比建筑墊層找坡節(jié)省造價(jià)約50元/㎡，但結(jié)構(gòu)找坡需要更精細(xì)化的設(shè)計(jì)及更高的施工要求。

2.9、地下車庫(kù)外輪廓的優(yōu)化，需注意以下幾點(diǎn)：

2.9.1 地下車庫(kù)與單體的擋土墻盡量合并，避免車庫(kù)與單體間設(shè)置專用的連接通道。

2.9.2 地下車庫(kù)外輪廓盡量規(guī)整，避免凹凸造型，有效減少擋土墻的長(zhǎng)度。

2.9.3 調(diào)整外輪廓將地下車庫(kù)邊緣無(wú)效的邊界空間去除，提高停車效率、降低成本。

3、其他經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化細(xì)節(jié)

3.1、微型車位的利用微型車位的車位尺寸為2.2m x 4.3m（垂直對(duì)墻面停車），可以根據(jù)外墻不規(guī)則情況、車庫(kù)邊柱離墻的距離大小充分利用微型車位、微型子車位，提高地下車庫(kù)的停車效率。

注：微型車車位的比例與車位計(jì)算規(guī)則應(yīng)以當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的批復(fù)為準(zhǔn)。以北京地區(qū)為例，微型車位數(shù)量按實(shí)際數(shù)量的0.7折算，符合車庫(kù)規(guī)范規(guī)定。

3.2、附屬設(shè)施的合理布置設(shè)備用房、消防栓的布置不應(yīng)影響停車，更不要擠占停車位布置，盡量布置在不便停車的部位，實(shí)在無(wú)法避開(kāi)時(shí)可考慮相關(guān)措施把影響降到最低。如：消火栓的位置平行于車位布置避免對(duì)停車的影響。

總之，地下車庫(kù)優(yōu)化設(shè)計(jì)實(shí)際上是精細(xì)化設(shè)計(jì)、分部分項(xiàng)設(shè)計(jì)的延伸，設(shè)計(jì)人員在日常工作中應(yīng)不斷總結(jié)、不斷創(chuàng)新，讓產(chǎn)品更加人性化、讓設(shè)計(jì)創(chuàng)造更大價(jià)值。

同辰建筑擁有豐富的地下車庫(kù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，擁有業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的、地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)背景的技術(shù)與研發(fā)團(tuán)隊(duì)，搭建了自主研發(fā)體系和技術(shù)管理體系。從前期車位優(yōu)化的準(zhǔn)備，到方案的敲定，后期車位優(yōu)化成果的出具。充分利用地庫(kù)空間，提供最具價(jià)值的地下車庫(kù)優(yōu)化解決方案。提升產(chǎn)品質(zhì)量并有效控制和減少成本，打造“高利潤(rùn)、低成本”的價(jià)值工程。

您是否有地下車庫(kù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化的相關(guān)問(wèn)題？同辰建筑提供地下車庫(kù)經(jīng)濟(jì)性分析等咨詢服務(wù)，歡迎聯(lián)系溝通交流。

▌作者：同辰建筑 陳樹(shù)耿

▌本文僅代表作者個(gè)人分析總結(jié)，僅供參考

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